Cómo preparar tu casa para venderla en San Antonio

Preparar tu casa para venderla en San Antonio no se trata de que parezca sacada de una revista. Se trata de que un comprador se imagine viviendo ahí, y en un mercado de compradores eso vale dinero de verdad. Los últimos números de la San Antonio Board of Realtors ponen el precio medio de venta cerca de $299,000, con casas que pasan en promedio 82 días en el mercado y cierran a cerca del 93 por ciento del precio de lista. Esta guía recorre el plan habitación por habitación que les doy a los vendedores, cuánto cuesta preparar la casa y dónde rinde más en todo el área, de Alamo Heights al Hill Country.

Por qué preparar la casa importa más en un mercado de compradores

San Antonio es un mercado de compradores ahorita, y los números lo dicen claro. El reporte más reciente de la San Antonio Board of Realtors muestra el precio medio de venta alrededor de $299,000, casas que pasan en promedio 82 días en el mercado y vendedores que reciben cerca del 93 por ciento de su precio de lista, con unas seis meses de inventario. Los compradores tienen opciones, y las opciones hacen que la presentación importe. Una casa que se ve bien consigue la visita, la segunda mirada y la oferta; una casa que se ve descuidada se salta, aunque el precio esté bien. Preparar la casa no va a arreglar un precio inflado, pero es la forma más barata de que tu casa sea juzgada en su mejor día, no en el más desordenado.

Cómo preparar tu casa para venderla en San Antonio, habitación por habitación

La meta en cada cuarto es la misma: neutro, luminoso y fácil de recorrer, con cada espacio haciendo un trabajo claro. Este es el orden que les doy a los vendedores, el mismo orden en que los compradores recorren la casa.

La fachada y la puerta principal. La visita empieza en la calle. Corta el pasto, poda, recoge y despeja la entrada; lava a presión la entrada de autos y el porche; cambia el tapete gastado. En San Antonio la puerta principal recibe sol toda la tarde, así que una capa fresca de pintura en una puerta desteñida es de los arreglos más baratos que puedes hacer. Los compradores deciden mucho de una casa antes de entrar, y el porche es donde empieza esa decisión.

La sala. Es el cuarto que los compradores fotografían primero y recuerdan más tiempo. Quita la mitad de los muebles, pon el resto en círculo de conversación y abre las cortinas. Paredes neutras, una mesa de centro limpia con uno o dos objetos y una alfombra que ancle la sala se leen como calma y calidad. Si el cuarto tiene chimenea, hazla el punto focal; en una casa estilo Hill Country, esa chimenea de piedra es la característica que tu presentación debe vender.

La cocina. Las cocinas venden casas, así que despeja las encimeras hasta dejar uno o dos objetos, vacía el fregadero y guarda los aparatos pequeños. Limpia el lechado, pule las llaves y pon la mesa para cuatro aunque nunca comas ahí. Un plato con fruta o una tabla de madera con un pan se lee como vivido sin verse desordenado.

El cuarto principal. Los compradores quieren imaginarse descansando, así que deja el cuarto con una cama, dos burós y una cómoda. Tiende la cama con ropa de cama neutra y fresca, agrega una almohada decorativa y una cobija doblada, y despeja el piso. Los closets importan más de lo que la gente espera: saca un tercio de lo que hay adentro para que el closet se lea espacioso.

Los baños. Limpia a fondo hasta que parezcan nuevos, cambia el silicón que se haya amarilleado, cuelga toallas blancas frescas y guarda todos los frascos. Un baño que brilla hace que los compradores asuman que toda la casa ha sido cuidada, que es exactamente la suposición que quieres que hagan.

El patio y el traspatio. Los compradores de San Antonio viven afuera medio año, así que el patio es un cuarto, no un detalle. Limpia los muebles, agrega una maceta o una alfombra pequeña para exteriores y deja presentable el área del asador. En las comunidades del Hill Country, de Boerne a Bulverde, el espacio exterior suele ser la característica que decide, así que dale la misma atención que a la sala.

Cuánto cuesta preparar la casa y qué te compra

El staging profesional en Texas cuesta típicamente desde unos $500 por una consulta y algunas piezas clave hasta unos $5,000 por un paquete completo de muebles en una casa más grande. Una casa vacía cuesta más, porque hay que rentar los muebles, mientras que una casa habitada, ordenada, sin fotos personales y reorganizada se puede preparar por unos cuantos cientos de dólares o menos. Las encuestas de staging de la National Association of Realtors encuentran de forma consistente que la mayoría de los agentes de compradores dicen que el staging hace más fácil que los compradores se imaginen la casa como suya, y que las casas preparadas tienden a venderse más rápido. En un mercado donde la casa promedio tarda 82 días en venderse y cierra al 93 por ciento del precio de lista, recortar dos o tres semanas de ese reloj y proteger uno o dos puntos del precio de venta es un rendimiento mejor que casi cualquier otro dinero que puedas gastar en la casa.

Lo que el staging no arregla

El staging es presentación, no reparación, y soy honesto con cada vendedor sobre la línea entre las dos. Una casa con precio inflado no se vende más rápido por estar bonita; nomás se queda más tiempo y termina bajándose de precio igual. El movimiento de cimientos, un techo viejo, un aire acondicionado al final de su vida útil y los paneles eléctricos anticuados salen en la inspección, no en las fotos, y ninguna almohada decorativa los arregla. La secuencia inteligente es: arregla lo que va a salir en la inspección, ponle precio contra las ventas cerradas recientes y luego prepara la casa para dar la mejor primera impresión posible. Primero el precio, y el staging se vuelve el pulido que rinde.

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Preparar la casa en todo el área: un mercado, distintos compradores

El plan de staging cambia según el comprador que quieres atraer. En Alamo Heights y Terrell Hills, los compradores quieren el encanto establecido, así que el staging se apoya en los detalles originales: los pisos de madera, las ventanas de guillotina, el porche profundo. En Stone Oak y los corredores familiares hacia Schertz y Cibolo, los compradores están pesando escuelas y traspatios, así que el cuarto flexible preparado como cuarto de juegos u oficina y un patio cercado y ordenado hacen el trabajo pesado. En el Hill Country, de Boerne y Fair Oaks Ranch a Helotes y Bulverde, los compradores pagan por el terreno y el estilo de vida, así que el columpio del porche, la fogata y la vista por la ventana trasera son las características que hay que vender. Los compradores de New Braunfels, muchos de ellos de fin de semana y gente del río, responden a la vida al aire libre y a un acabado de bajo mantenimiento. El staging no es una fórmula; es saber qué comprador va a atraer tu casa y mostrarle exactamente lo que vino a buscar.

La lista de verificación antes de que llegue el fotógrafo

Recorre la casa con ojos nuevos, o mejor, con un amigo que nunca la haya visto. Despeja cada superficie, quita fotos personales y colecciones, y empaca todo lo que no necesites el próximo mes. Limpia a fondo todo, incluyendo ventanas, zoclos y lámparas. Cambia los focos fundidos por luz cálida y brillante y abre todas las cortinas para las fotos. Arregla las cosas chiquitas que los compradores notan: llaves que gotean, puertas que chillan, tapas de contactos rotas, un pasamanos flojo. Luego deja que la casa respire un día y recórrela otra vez. Si un cuarto no tiene un propósito claro, dale uno, porque un comprador que no descifra para qué sirve un cuarto no va a hacer una oferta.

La conclusión

Preparar tu casa para venderla en San Antonio es el marketing más barato que vas a comprar, y en este mercado no es opcional. Las casas que se están moviendo ahorita están bien puestas de precio, inspeccionadas y reparadas de antemano, y presentadas para que un comprador vea su propia vida en ellas. Haz el trabajo antes de que llegue el fotógrafo y le das a tu listado su mejor oportunidad de acortar los días en el mercado y lograr el mejor precio. Si lo saltas, le estás pidiendo a los compradores que hagan la imaginación por ti, y en un mercado con seis meses de inventario, la mayoría nomás se va a la siguiente casa.

Sobre el autor: Chris Schmeis es agente de bienes raíces e inversionista en San Antonio con eXp Realty, Inspector Profesional de Bienes Raíces certificado en Texas y dueño de múltiples propiedades de inversión y terrenos. Escribe este blog para darles a sus clientes la versión clara de los números que importan.

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