Financiamiento · Hipotecas asumibles
Una hipoteca asumible en San Antonio permite que el comprador se haga cargo del préstamo existente del vendedor, incluyendo su tasa de interés y el plazo restante, en lugar de sacar una hipoteca nueva. Esto importa en todo Texas porque la tasa que se asume suele ser mucho más baja que las tasas actuales del mercado, lo que puede significar un pago mensual considerablemente menor. Aquí te explicamos cómo funciona una asunción de préstamo, quién califica y las preguntas que de verdad hacen compradores y vendedores en el área de San Antonio.
Lo básico
En una compra tradicional, el comprador solicita una hipoteca nueva y paga el préstamo del vendedor al cierre. Con una asunción, el comprador se pone en los zapatos del vendedor: el mismo préstamo, la misma tasa de interés, el mismo plazo restante, y los pagos continúan con el calendario original. En pocas palabras, el comprador asume el préstamo del vendedor en lugar de empezar de cero.
Por qué importa hoy: las tasas de los préstamos originados hace algunos años suelen estar muy por debajo de lo que cuesta una hipoteca nueva en el mercado actual. Cuando el comprador asume ese préstamo, el pago mensual queda atado a la tasa más baja, y la diferencia puede ser significativa durante toda la vida del préstamo. Una asunción de préstamo en San Antonio funciona igual que en el resto de Texas, y no es un atajo para saltarse la aprobación. No es la opción correcta para todos los casos, pero para la casa adecuada puede ser una forma genuinamente inteligente de comprar.
Ir a las preguntasLa tasa de la hipoteca asumible es la del vendedor, y el comprador la conserva junto con el calendario restante del préstamo, en lugar de una tasa nueva del mercado actual.
Una tasa asumida por debajo del mercado actual puede significar un pago mensual considerablemente menor durante toda la vida del préstamo.
Hacerse cargo de una hipoteca igual requiere una aprobación completa del prestamista. La asunción transfiere los términos, no el trabajo.
El proceso
El papeleo es una transacción de bienes raíces normal, pero el financiamiento pasa por el prestamista del vendedor. Ya sea que compres en Stone Oak, Schertz o el Hill Country, así se ve el proceso.
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El comprador presenta una solicitud completa al prestamista que tiene la hipoteca, con la misma revisión de crédito, ingresos y deuda que cualquier aprobación de hipoteca.
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La asunción no es automática. El prestamista revisa con cuidado el crédito, los ingresos y la deuda, y el comprador debe cumplir con los requisitos del prestamista para hacerse cargo del préstamo.
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Para los préstamos FHA originados después del 15 de diciembre de 1989, el comprador debe calificar por la vida del préstamo, lo que libera al vendedor de responsabilidad. En algunos préstamos, el vendedor solo queda liberado después de un período de antigüedad o de un historial de pagos puntuales. El prestamista confirma la regla exacta de cada préstamo.
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Si el precio de compra es mayor que el saldo del préstamo, el comprador normalmente paga la diferencia en efectivo al cierre, o agrega una segunda hipoteca encima del préstamo asumido.
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Las asunciones FHA suelen tomar alrededor de 45 días, y las de VA pueden tomar de 45 a 90 días. Los costos de asunción y los requisitos del prestamista varían, así que los compradores deben confirmar los detalles con el prestamista desde el principio.
Los tiempos y los costos varían según el prestamista y el tipo de préstamo. Confirma los detalles con el prestamista real desde el principio.
Quién califica
No toda hipoteca se puede asumir. La regla general: los préstamos respaldados por el gobierno suelen ser asumibles, mientras que la mayoría de los préstamos convencionales no lo son. Por eso, un comprador que quiere asumir una hipoteca empieza por estos tres programas.
Una asunción de hipoteca FHA está abierta a cualquier comprador calificado. Para los préstamos originados después del 15 de diciembre de 1989, el comprador debe cumplir con las reglas de ocupación del propietario y calificar por la vida del préstamo.
Una asunción de hipoteca VA funciona para compradores calificados. Un comprador con derecho VA puede sustituir su propio derecho, lo que puede restaurar la elegibilidad del vendedor. Las reglas de elegibilidad se confirman con el prestamista y con el VA.
Una asunción de hipoteca USDA está abierta a compradores calificados que cumplan con los requisitos del programa, incluyendo sus reglas de ingresos y de ocupación.
La mayoría de los préstamos convencionales tienen una cláusula de venta que exige liquidar el préstamo cuando la propiedad cambia de dueño. Existen algunas excepciones, pero son raras y se confirman con el prestamista.
En todos los casos, el comprador debe ser aprobado por el prestamista. Que un préstamo sea asumible no significa que el comprador entre sin una revisión completa. Y las reglas de ocupación importan: tanto FHA como VA tienen requisitos de ocupación del propietario, así que un inversionista debe confirmar los detalles con el prestamista antes de planear alrededor de una asunción, sin importar dónde esté la propiedad en el área de San Antonio.
Respuestas honestas
Respuestas directas a las preguntas que más aparecen cuando hay una hipoteca asumible sobre la mesa, desde compradores primerizos en Cibolo hasta vendedores en el Hill Country. Para los detalles de tu préstamo, la última palabra la tiene el prestamista.
No. El comprador solicita con el prestamista del vendedor y pasa por una revisión completa de crédito, ingresos y deuda, igual que cualquier aprobación de hipoteca. Lo que se transfiere son los términos del préstamo, no la aprobación.
Generalmente no. La mayoría de los préstamos convencionales tienen una cláusula de venta que exige liquidar el préstamo cuando la casa se vende. Los préstamos que normalmente se pueden asumir son los respaldados por el gobierno: FHA, VA y USDA.
La asunción solo cubre el saldo existente del préstamo. El comprador normalmente paga la diferencia entre el precio de compra y el saldo del préstamo en efectivo al cierre, o agrega una segunda hipoteca encima.
Sí. Los costos de asunción, el trabajo de título y otros gastos de cierre siguen aplicando, y la lista exacta varía según el prestamista y el tipo de préstamo. Pide al prestamista un desglose completo desde el principio para que no haya sorpresas al cierre.
Entonces asumir tiene poco sentido. El atractivo de una asunción es conservar la tasa de la hipoteca asumible por debajo del mercado actual. Si la tasa del vendedor es más alta, un préstamo nuevo probablemente sea el mejor camino, y vale la pena comparar ambos antes de decidir.
Depende del tipo de préstamo y de las reglas de liberación del prestamista. Para los préstamos FHA originados después del 15 de diciembre de 1989, el comprador debe calificar por la vida del préstamo, lo que libera al vendedor de responsabilidad. En algunos préstamos, el vendedor solo queda liberado después de un período de antigüedad o de un historial de pagos puntuales. El prestamista confirma la regla exacta.
Sí. Una asunción sigue siendo una transacción de bienes raíces normal: contrato de compra, trabajo de título y cierre. La diferencia está solo en cómo se estructura el financiamiento, no en el resto de la venta.
Depende del tipo de préstamo. Los préstamos FHA originados después del 15 de diciembre de 1989 tienen reglas de ocupación del propietario, y los préstamos VA tienen reglas de ocupación y de derecho. Un inversionista debe confirmar los requisitos específicos con el prestamista antes de planear alrededor de una asunción.
Vale la pena platicarlo
Las asunciones pueden ser una ventaja real, pero solo tienen sentido con la casa correcta, el préstamo correcto y el comprador correcto. Si estás viendo una casa con hipoteca asumible en Stone Oak, Boerne o cualquier otra zona del área, o piensas promocionar tu propio préstamo como punto de venta, con gusto reviso los números y las preguntas del prestamista contigo. Las tasas y las reglas cambian, así que los detalles siempre se confirman con el prestamista real, pero la estrategia merece una conversación.