Construye una casita (ADU) en San Antonio: lo que todo dueño de casa debe saber

Desde el inicio de 2023, San Antonio les permite a los dueños de casa agregar una vivienda de unidad accesoria, la casita, a casi cualquier lote de una sola familia sin permiso especial. Eso es una oportunidad de verdad: una renta que ayuda a pagar la hipoteca, un espacio privado para la familia o una oficina en casa que dura más que la moda. Pero las reglas son específicas, los permisos son reales y, en nuestra arcilla que se expande, los detalles de construcción importan tanto como la zonificación. Esto es lo que les digo a los dueños que piensan construir una.

La ciudad le dijo que sí a las casitas, con reglas

En noviembre de 2022 el Concejo Municipal de San Antonio aprobó cambios grandes al Unified Development Code de la ciudad, y entraron en vigor a inicios de 2023. Antes, una ADU estaba limitada a 800 pies cuadrados y las reglas hacían difícil que cupiera en un lote normal. Ahora las cuentas son más amables: una unidad accesoria puede medir hasta 800 pies cuadrados o el 50 por ciento de la superficie bruta de la casa principal, lo que sea más grande, con un tope absoluto de 1,600 pies cuadrados. En palabras claras: casi cualquier lote de una sola familia puede construir al menos una casita de 800 pies cuadrados, y una casa más grande gana el derecho a una unidad más grande. Una casita por lote, y va en el patio trasero.

Tamaño, retiros y la regla del estacionamiento

Las reglas de tamaño son el titular, pero los detalles deciden si una casita cabe en tu lote. Una unidad separada necesita un retiro de cinco pies de los lados y del fondo, y no puede pasar de 25 pies de alto ni de dos pisos. Tiene que tener su propio cuarto, baño y cocina o kitchenette, más una entrada separada de la casa principal. Este es el detalle del estacionamiento que la gente se pierde: solo necesitas un espacio dedicado fuera de la calle si la casita pasa de 800 pies cuadrados. Quédala en 800 o menos y te ahorras ese requisito por completo, y eso importa en los lotes viejos y apretados cerca del centro.

La regla de vivir en la propiedad no se negocia

Las reglas de San Antonio exigen que el dueño viva en la propiedad, ya sea en la casa principal o en la casita, y firmas una declaración de residencia como parte del trámite. Eso hace buen negocio la jugada clásica: vive en la casa grande y renta la casita, o vive en la casita mientras la casa principal se paga sola. Lo que no permite es construir una casita como pura renta fuera de una propiedad donde no vives, al menos sin que el lote esté zonificado para más de una vivienda. Si lo que buscas es una unidad puramente rentada, hablamos de la zonificación correcta y de los vecindarios correctos antes de que gastes un peso en planos.

Ahí es donde aparece la revisión de diseño

En la mayor parte de San Antonio, una casita pasa por el trámite normal de construcción. En los distritos históricos, King William, Monte Vista, Lavaca, Government Hill y los demás, y en los edificios marcados como patrimonio, la historia es otra. Ahí, cualquier construcción exterior necesita un Certificado de Aprobación, y el proyecto lo revisa la Oficina de Preservación Histórica de la ciudad y la Comisión de Revisión de Diseño Histórico, que hace audiencias públicas. Eso no significa que no puedas tener casita, significa una casita que respeta el carácter del vecindario, y le agrega tiempo al calendario. Si tu lote está en un distrito histórico, haz cuentas para la revisión antes de comprometerte con una fecha de mudanza.

Los permisos y el presupuesto honesto

Todo pasa por el portal BuildSA de la ciudad con una solicitud de permiso de construcción residencial, y marcas la unidad como vivienda accesoria en el formulario. Haz cuentas para varios miles de dólares en permisos y revisión de planos, y recuerda que la construcción todavía necesita las inspecciones normales de electricidad, plomería y aire acondicionado además de las estructurales. Una noticia de verdad útil: la ciudad publica planos gratuitos de ADU listos para permiso, así que si un diseño estándar te sirve para tu lote, te ahorras una parte del costo de diseño. Saca la tarifa real para tu dirección antes de hacer el presupuesto, porque el número depende del tamaño y del alcance que elijas.

Los detalles de construcción que reviso como inspector

Aquí es donde sale mi lado de inspector. San Antonio está sobre arcilla que se expande, y una casita es una losa sobre la misma tierra que la casa principal, así que la preparación del terreno tiene que ser igual de cuidadosa. El drenaje tiene que correr lejos de la losa nueva, nunca hacia ella, y el terreno tiene que estar nivelado antes de echar el concreto, no después. El tipo de cimentación, losa sobre el suelo o algo más profundo, se elige según las condiciones del suelo de tu lote exacto, y si la casita tiene conexiones propias, medidores y cuentas separados mantienen limpias las cuentas de la renta y honesto el asunto de los impuestos. Una casita solo es buena inversión si el terreno debajo se hizo bien desde la primera vez.

Cómo se paga, y qué le hace al valor

La gente paga una casita de varias maneras: un refinanciamiento con retiro de efectivo de la casa principal, una línea de crédito sobre el valor de la casa o un préstamo de construcción. Como es una mejora a una propiedad que ya es tuya, el financiamiento casi siempre se apoya en el capital que ya tienes. Del lado del valor, una casita con permiso es pies cuadrados reales e ingreso de renta real, así que puede subir el valor tasado y el valor de mercado de la propiedad, y eso es parte del atractivo. Solo recuerda el otro lado: más valor puede significar una cuenta predial más alta, y el ingreso por renta tiene sus implicaciones de impuestos, así que repasa el plan con un contador y con tu prestamista antes de echar concreto.

En resumen

Una casita es una de las mejores maneras en que un dueño de casa en San Antonio puede sumar espacio para vivir e ingreso a un lote que ya posee. La ciudad la legalizó por derecho, el límite de 800 pies cuadrados te evita la regla del estacionamiento, la regla de vivir en la propiedad define cómo la usas y los distritos históricos agregan un paso de diseño. Haz la tarea de la zonificación, presupuesta los permisos con honestidad y construye la losa bien, y una casita puede pagarse sola mientras tu propiedad gana valor. Sáltate cualquiera de esos pasos y la sorpresa te encuentra en la inspección o en la cuenta predial.

Sobre el autor: Chris Schmeis es agente y inversionista de bienes raíces en San Antonio con eXp Realty, Inspector Certificado de Bienes Raíces en Texas y dueño de varias propiedades de inversión y terrenos. Escribe este blog para darles a sus clientes la versión en palabras claras de los números que importan.